近日，广州的“租购同权”新政可谓赚足了公众的眼球。7月17日印发的《广州市加快住房租赁市场工作方案》，明确提出了要“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。
政策一出，舆论反响热烈。一些人惊呼，此次新政将成为“楼市炸弹”，会导致学区房价格的暴跌。而另一些人则盛赞，认为新政将成为有效的“平权机器”，对于促进教育资源的均等化将大有益处。
毫无疑问，“租购同权”的政策设计初衷是良好的。它试图以“平权”作为住房改革的切入点，通过将部分潜在购房者疏解到租房市场，从而降低学区房需求，引导其价格回归理性，其用心不可谓不良苦。
可以预见，在未来的一段时期内，这一政策可以对调节学区房的过高价格，促进教育资源的公平分配起到一定作用。不过，在笔者看来，新政虽好，但指望让它成为“楼市炸弹”、“平权机器”，恐怕是让它背负了太多不能承受之重。
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难以抑制学区房价格
先说新政对房价的影响。且不说此次新政具有严格的限制条件，它规定租房者子女在入学的优先序上低于自有住房者，即使取消了这些限制，它对房价的影响仍然可能不及人们想象的大。
▲6月12日，方庄，一房屋中介公司门店外，中介人员在聊天。新京报记者 王嘉宁 摄
我们知道，住房同时拥有消费品和投资品两种属性，其中消费品属性可以通过租赁市场来替代，而投资品属性则不能。在我国现阶段，住房的上述两种属性在很大程度上是彼此隔离的——远高于世界平均水平的租售比就说明了这一点。教育等附着在住房之上的公共服务，更多应该被归于消费属性，它会对住房的投资市场产生影响，但这种影响相对来说会比较小。
因为从本质上讲，一个人选择是否投资某一住房，主要取决于这一住房的预期回报率和资金的机会成本的比较。如果政策的变化不改变这两者之间的关系，那么就不会让人们的投资决策产生本质影响。
举例来说，如果某人持有资金的机会成本是年回报率8%，在新政前投资学区房的回报率是15%，那么即使新政让学区房的回报率降低到了10%，他投资学区房就依然是合算的。事实上，目前广州的新政只是在一定程度上削弱，而非完全取消了学区房的属性，加之不少学区房本身所处地段就好，其保值升值潜力依然比较可观。
在目前居民投资渠道缺乏的大背景下，单纯的新政可能不太会对学区房的需求产生太大影响，因此也恐怕很难对学区房的价格产生根本性的作用。
▲新京报插画/张妍
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难以促进教育资源均等化
再说新政对教育资源均等化的影响。在我看来，这一目标恐怕更难达成。目前，教育资源，尤其优秀的教育资源是缺乏的，这就会产生经济学意义上的“租”。为了获取这一租金，人们会投入资源来对其进行争夺，最终会导致“租值耗散”。
想象一下，如果现在有一件价值1万的珠宝被以1千元拍卖，那么发现价差的人马上就会把价格抬上去，最终珠宝的价格会很快回到1万。
一样的道理，在短时期内，“租购同权”可能会为人们用低价获取优质教育资源提供一个窗口，但这个时间可能很短暂。随着租金的高企，优质教育资源又会重新回到价高者得。
值得一提的是，相对于现有的凭户籍和住房入学，“租购同权”事实上吸引更多人来对教育资源产生的“经济租”进行争夺，这一过程中产生的不必要经济损耗可能会更高。此外，一些最优的教育资源势必会吸引更多的人来争夺，与此相关的周边租赁价格可能会由此暴涨，进而带来更严重的教育资源分配不均，这可能是我们不得不警惕的。
总而言之，“租购同权”是引导学区房价格回归理性，促进教育资源均等化的一次有益尝试，但是仅仅依靠这项单一的政策恐怕很难达成目标，甚至可能产生一定意外的副作用。要让这一政策产生其预期的作用，还需要一系列配套政策的支持。
从发达国家的经验看，推行“租购同权”的前提往往是购房者和租房者都通过缴纳物业税来为本地的教育资源进行融资。这样不仅可以避免通过租房来实现享受教育资源的套利行为，还可以促进教育资源的有效供给，从根本上缓解教育资源的稀缺。
我们应该认真吸收和借鉴这些经验，尽快出台相关配套政策。“房子是用来住的，不是用来炒的”，让住房回归起本来属性，未来依然任重而道远。
